Kentsel dönüşümde yurt dışında yaşayan malikler: haklarınız, süreler ve riskler

Türkiye'de, özellikle İstanbul, İzmir ve deprem bölgelerinde binlerce bina kentsel dönüşüm kapsamına giriyor. Bu binalardaki dairelerin önemli bir kısmı Hollanda'da ve Avrupa'da yaşayan Türkiye kökenli ailelere ait ya da onlara miras kaldı. Uzaktan takip edilen bir dairede süreyi kaçırmak, payın piyasa değerinden satılmasına kadar varabilir.

Kentsel dönüşüm süreci adım adım

1. Riskli yapı tespiti. Lisanslı kurum ve kuruluşlar tarafından yapılır. Maliklerden biri başvurabileceği gibi Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya idare resen de tespit yaptırabilir.
2. Bildirim. Tespit tutanağı binaya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılır ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir.
3. İtiraz ve dava. Tebliğden itibaren 15 gün içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne (veya yetki devri yapılmış belediyeye) itiraz edilir; itirazı teknik heyet inceler. Kesinleşen karara karşı 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.
4. Tahliye ve yıkım. İdare, yapının tahliyesi ve yıktırılması için en az 60 günlük bir süre verir. Süresinde yapılmazsa idare yıkımı kendisi yapar ve masrafı maliklerden tahsil eder.
5. Karar toplantısı. Malikler yeni yapının nasıl yapılacağına, yükleniciye ve sözleşme şartlarına hisseleri oranında salt çoğunlukla karar verir.
6. Katılmayanlara teklif ve pay satışı. Karar ve teklif, katılmayan maliklere bildirilir. Katılmayanların arsa payları, rayiç değer esas alınarak açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir.
7. Sözleşme, ruhsat, inşaat ve tapu. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanır, yeni bina yapılır ve bağımsız bölümler maliklere tescil edilir.

Yurt dışında yaşayanlar için en büyük risk: tebligatı kaçırmak

Kanun, riskli yapı tespitinin kişiye ayrıca posta ile gönderilmesini değil; binaya asılmasını, e-Devlet bildirimini ve muhtarlık ilanını öngörüyor. Binanın girişine asılan bir tutanak, hukuken size tebliğ edilmiş sayılabilir.

• e-Devlet hesabınızı aktif tutun. Şifreniz yoksa Türk konsolosluklarından alabilirsiniz; bildirimleri düzenli kontrol edin.
• Elektronik tebligat adresi edinin ve tapuya bildirin. Bu durumda çoğunluk kararına katılma ihtarları da elektronik yolla size ulaşır.
• Bina yöneticisi ve komşularla iletişimde kalın. Riskli yapı başvurusu genellikle önce bina içinde konuşulur.
• Şüphe varsa kayıtları isteyin. Tebligat ve ilan tarihlerini yazılı olarak öğrenmek, sürenin geçip geçmediğini değerlendirmenin ilk adımıdır.

Salt çoğunluk kararı ve payınızın satılması

7 Kasım 2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanun (Resmî Gazete, 9 Kasım 2023) ile karar yeter sayısı üçte ikiden hisseleri oranında salt çoğunluğa indirildi. Çoğunluk kişi sayısına göre değil, arsa paylarına göre hesaplanır. Bu, uzaktaki bir malik için şu anlama gelir: süreç sizsiz ilerleyebilir; karara katılmazsanız payınız satılabilir. Kararı etkilemenin yolu toplantılara vekiliniz aracılığıyla katılmak ve teklifi zamanında değerlendirmektir.

Müteahhit sözleşmesinde dikkat edilecekler

• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır.
• Size verilecek dairenin kat, cephe, brüt ve net metrekaresi sözleşmede ve ekli projede açıkça belirlenmelidir.
• Teslim tarihi ve gecikme hâlinde ödenecek tazminat veya cezai şart yazılmalıdır.
• Müteahhide verilecek arsa payı devirleri inşaatın ilerlemesine bağlı, kademeli olmalı; banka teminat mektubu istenmelidir.
• Kira desteğini kimin ödeyeceği (devlet yardımı dışında) ve süresi belirlenmelidir.
• Teknik şartname (malzeme, yapı denetimi) ve fesih koşulları, müteahhidin işi bırakması ihtimali dâhil, düzenlenmelidir.

Kira yardımı ve devlet destekleri

Riskli yapıdaki maliklere sınırlı bir süre için aylık kira yardımı, kiracılara ise tek seferlik taşınma yardımı yapılabilir. Tutarlar il gruplarına göre belirlenir ve her yıl güncellenir; internette dolaşan rakamlar birbiriyle çelişebilir. Güncel tutar ve başvuru için e-Devlet'teki "6306 sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapı Kira Yardımı Başvurusu" hizmetine veya İl Müdürlüğü'ne başvurun. Bunun dışında dönemsel olarak hibe ve faiz destekli kredi programları açılabilir (ör. İstanbul'daki "Yarısı Bizden").

Yurt dışından vekaletle süreç yönetimi

Vekaletname Türk konsolosluğunda ya da Hollanda'da noterde düzenleyip apostil yaptırarak verilebilir. Kentsel dönüşüm için vekaletnamede şu yetkiler açıkça yer almalıdır: riskli yapı başvurusu ve itiraz, malik toplantılarına katılma ve oy kullanma, sözleşme imzalama, tapu işlemleri, kira yardımı başvurusu ve dava açma.

Önemli: geniş yetkili bir vekaletnameyi müteahhide veya müteahhitle bağlantılı bir kişiye vermeyin. Çıkar çatışması olmayan bir vekil, sözleşme şartlarını sizin adınıza pazarlık edebilir.

Daire size miras kaldıysa

Miras kalan dairelerde önce mirasçılık belgesi alınmalı ve tapu intikali yapılmalıdır. Mirasçıların kim olduğu ve kimin oy kullanacağı netleşmeden dönüşüm sürecinde temsil sorunu çıkabilir. Miras işlemleri için Türkiye'de miras rehberimize bakabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat ve uygulama değişebilir; somut durumunuz için uzman desteği alın. Son güncelleme: 7 Kasım 2026.