Türk hukuku · Gayrimenkul
Türkiye'deki evi Hollanda'dan satmak: vekaletname, tapu ve vergiler
Bu yazıyı Hollandaca okuyun → Huis in Turkije verkopen vanuit Nederland: zo gaat het veilig
Kısa cevap
Evet, Türkiye'deki evinizi Türkiye'ye gelmeden satabilirsiniz. En yaygın yol, Hollanda'daki bir Türk konsolosluğunda satışa özel bir vekaletname vermektir. Tapuda alıcı ve satıcı ayrı ayrı binde 20 tapu harcı öder; harç, beyan edilen bedel üzerinden alınır ve bu bedel emlak vergisi değerinin altında olamaz. Evi satın alalı 5 yıl dolmadıysa kazancın 2026 için 150.000 TL'yi aşan kısmı değer artış kazancı olarak vergilenir. Miras veya bağış yoluyla edindiğiniz evin satışında ise bu vergi süreye bakılmaksızın doğmaz. Miras kalan bir evi satmadan önce tapunun mirasçılar adına intikal ettirilmesi gerekir.
Üç yol
| Yol | Ne zaman uygun? |
|---|---|
| Tapuya bizzat gitmek | Zaten Türkiye'ye gidecekseniz; Web Tapu üzerinden randevu alınır. |
| Konsoloslukta vekaletname | En yaygın yol. Lahey'deki Büyükelçilik veya Amsterdam, Rotterdam ve Deventer'deki başkonsolosluklar; randevu konsolosluk.gov.tr üzerinden. |
| Hollanda noterinde vekaletname | Konsolosluk randevusu bulunamazsa. Apostil ve onaylı Türkçe çeviri gerekir; tapuda sorun çıkmaması için içeriği önceden kontrol ettirin. |
Güvenli vekaletname nasıl olmalı?
Tapu dolandırıcılığı vakalarının önemli bir kısmı, fazla geniş yetkili vekaletnamelerden doğuyor. Genel bir vekaletname yerine şunları içeren, satışa özel bir metin isteyin:
- Taşınmazın il, ilçe, ada ve parsel bilgileri
- Asgari satış bedeli (vekilin bunun altında satamayacağı)
- Bedelin sizin banka hesabınıza ödenmesi şartı
- Vekilin taşınmazı kendisine veya yakınlarına satamayacağı
- Gerekirse bir süre sınırı
Satış bittiğinde veya vekile güveniniz kalmadığında vekaletnameyi konsolosluk veya noter aracılığıyla azledebilirsiniz.
Tapuda istenen belgeler
- Satıcı ve alıcının kimlikleri; vekil varsa vekaletname
- Taşınmazın tapu bilgileri
- Geçerli DASK (zorunlu deprem sigortası) poliçesi
- Belediyeden emlak vergisi değeri bilgisi; birçok tapu müdürlüğü bunu elektronik ortamda kontrol eder
- Alıcı yabancı uyrukluysa (Mavi Kart'ı yoksa) lisanslı bir değerleme şirketinden değerleme raporu
Hollanda vatandaşlığına geçip Türk vatandaşlığından çıkan, Mavi Kart sahibi kişiler mülklerini Türk vatandaşları gibi satabilir.
Masraflar ve vergiler
| Kalem | Kim öder? | Not |
|---|---|---|
| Tapu harcı | Alıcı ve satıcı, her biri binde 20 | Bedeli düşük göstermek, harç farkının yanında vergi ziyaı cezasına yol açabilir. |
| Döner sermaye ücreti | Genellikle alıcı | Tapu müdürlüğünün sabit işlem ücreti. |
| Değer artış kazancı | Satıcı | Satın alındıktan sonra 5 yıl içinde satılırsa. Endekslenmiş maliyet düşülür; 2026 istisnası 150.000 TL, 2027 için 191.745 TL. |
| Emlak vergisi borcu | Satıcı | Satış öncesinde kapatın. |
Miras kalan ev: Miras ve bağış gibi karşılıksız yollarla edinilen taşınmazların satışından doğan kazanç, değer artış kazancı olarak vergilendirilmez; 5 yıl kuralı da uygulanmaz. Ancak intikal sırasında veraset ve intikal vergisi beyannamesi verilmiş olmalıdır.
Hollanda'da yaşıyorsanız Türkiye'de dar mükellefsiniz; değer artış kazancının beyan şekli ve süresi tam mükelleflerden farklı olabilir. 5 yıl dolmadan satıyorsanız satıştan önce bir mali müşavire danışın.
Miras kalan evi satmak
- Mirasçılık belgesini alın.
- Veraset ve intikal vergisi beyannamesini verin ve ilişik kesme yazısını alın.
- Tapuyu mirasçılar adına intikal ettirin. Bu aşamada mülkiyet genellikle elbirliği (iştirak) halindedir.
- Satış için tüm mirasçıların imzası veya vekaletnamesi gerekir. Anlaşma yoksa, paydaşlar ortaklığın giderilmesi davası açabilir.
Miras sürecinin ayrıntıları Türkiye'de miras rehberimizde, banka tarafı ise bankadaki miras parası yazımızda anlatılıyor.
Hollanda tarafı
- Box 3: Hollanda'da vergi mukimiyseniz Türkiye'deki eviniz her yıl box 3 varlığınıza dahildir. Türkiye ile yapılan çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması kapsamında, ev için genellikle "aftrek ter voorkoming van dubbele belasting" talep edebilirsiniz.
- Satış kazancı: Hollanda'da 2026 itibarıyla ayrı bir değer artış vergisi yoktur; satış bedeli ertesi yılın 1 Ocak'ında banka bakiyesi olarak box 3'e girer. Hollanda hükümeti, gerçek getiriye dayalı yeni bir box 3 sistemi üzerinde çalışıyor; bu durum ileride değişebilir.
- Transfer: Hollanda bankanız büyük tutarlarda paranın kaynağını sorabilir. Resmi satış senedini, tapu kaydını ve banka dekontunu çevirisiyle birlikte saklayın.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki veya vergisel danışmanlık yerine geçmez. Tutarlar 2026 yılı içindir; somut durumunuz için bir avukata ve mali müşavire danışın. Son güncelleme: 7 Kasım 2026.
Sık sorulan sorular
Türkiye'ye gitmeden evimi satabilir miyim?
Evet. Hollanda'daki Türk konsolosluğunda satışa özel bir vekaletname verirseniz, vekiliniz tapudaki satışı sizin adınıza yapabilir. Konsolosluk vekaletnamesi için apostil gerekmez.
Miras kalan evi satarsam değer artış kazancı vergisi öder miyim?
Hayır. Miras veya bağış yoluyla edinilen taşınmazların satışından doğan kazanç, ne zaman satılırsa satılsın değer artış kazancı olarak vergilendirilmez.
Tapu harcı ne kadar?
Alıcı ve satıcı ayrı ayrı binde 20 öder. Harç beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır ve bu bedel emlak vergisi değerinin altında olamaz.
Vekaletnamede nelere dikkat etmeliyim?
Taşınmazı ada ve parsel bilgileriyle belirtin, asgari satış bedeli koyun, bedelin sizin hesabınıza ödenmesini şart koşun ve vekilin kendisine satış yapmasını yasaklayın.
Diğer mirasçılar satışa razı değilse ne olur?
Elbirliği mülkiyetinde satış için tüm mirasçıların onayı gerekir. Anlaşma sağlanamazsa paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesi davası açabilir.
Türkiye'deki ev Hollanda'da vergilendirilir mi?
Hollanda'da vergi mukimiyseniz ev box 3 varlığınıza dahildir, ancak çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması nedeniyle genellikle indirim talep edebilirsiniz. Satış bedeli sonraki yıl box 3'e banka bakiyesi olarak girer.