Özel koruma bölgelerinde imar ve mülkiyet hakkı: Boğaziçi örneği

Bu yazı, hukuk danışmanımız Prof. Dr. Nusret İlker Çolak'ın Boğaziçi'nde Koruma Planlama ve İmar Uygulamaları adlı eserdeki tespitlere ve sonrasındaki yasal ve yargısal gelişmelere dayanır. Boğaziçi, özel koruma bölgelerinde imar kısıtlamaları ile mülkiyet hakkı arasındaki gerilimin Türkiye'deki en belirgin örneğidir.

Boğaziçi neden ayrı bir rejime tabi?

Boğaziçi alanı iki ayrı korumanın kesişiminde yer alır:

• Sit statüsü: Alan, Gayrimenkul Eski Eserler ve Anıtlar Yüksek Kurulu'nun 14.12.1974 tarihli ve 8172 sayılı kararıyla sit alanı ilan edilmiştir. Ancak alan genelinde sit türü ve derecesi belirlenmemiştir. Kitaptaki önemli tespitlerden biri budur: korumanın kapsamı belirsiz kaldıkça kısıtlamalar da bölgeye göre değil, en katı yorumla uygulanmaktadır.
• Boğaziçi Kanunu: 2960 sayılı Kanun, alanın kültürel, tarihi ve doğal değerlerini korumak amacıyla yapılaşmayı kanun düzeyinde sınırlar ve uygulama için Boğaziçi İmar Yüksek Koordinasyon Kurulu ile İstanbul Büyükşehir Belediyesi bünyesinde bir imar müdürlüğü öngörür.

Bu ikili yapı, yetki karmaşasına yol açar: aynı parsel için hem koruma bölge kurulunun hem büyükşehir belediyesinin hem de ilçe belediyesinin kararı gerekebilir.

Dört bölge ve yapılaşma kuralları

Tescilli kültür veya tabiat varlığı olan taşınmazlarda, hangi bölgede olursa olsun, her müdahale için ayrıca ilgili kültür varlıklarını koruma bölge kurulunun izni gerekir. Plan notları ve yetki dağılımı zaman içinde değişebildiği için parselinizin güncel durumunu belediyeden yazılı olarak teyit edin.

Mevcut yapılar: hangi bina korunur?

Kanun, 1983 öncesine ait yapıları ikiye ayırır:

• Yapıldığı tarihteki mevzuata uygun yapılar ile sonradan hukuka uygunluk kazanmış yapılar korunur. Hukuk güvenliği ve kazanılmış hak ilkeleri bunu zorunlu kılar.
• İmar mevzuatına aykırı yapılar için Kanun'un geçici 6, 7 ve 8. maddeleri bir değerlendirme süreci öngörmüştür. 2805 sayılı Kanun'a göre muhafazası veya ıslah edilerek muhafazası mümkün olmayan yapılar için yıkım kararı verilir; mümkün olanlar ise artırılmış harç ve cezalarla korunabilir.

Uygulamadaki asıl sorun, yasal olarak yapılmış bir bina yıkıldığında veya yıprandığında ortaya çıkar. İdare, Kanun'un geçici 5. maddesini, yani o tarihte boş olan konut parsellerinin yeşil alan sayılmasına ilişkin hükmü, yasal binaların aynı haliyle yeniden yapılmasını reddetmenin gerekçesi olarak kullanmaktadır. Kitapta bu yorumun yasal dayanağının bulunmadığı, geçici 5. maddenin yalnızca Kanun yürürlüğe girdiğinde üzerinde yapı olmayan parselleri kapsadığı ve bu uygulamanın Anayasa ile Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi'ne açıkça aykırı olduğu savunulmaktadır.

Mülkiyet hakkı neden zedeleniyor?

Kanun, kısıtlamaların bedelini karşılamak için bir finansman mekanizması da öngörmüştü: kamulaştırmalar için bir fon ve İller Bankası payı (m.15 ve 16). Kitaptaki tespite göre bu kaynaklar amacına uygun kullanılmamış ve yeşil alan sayılan özel parseller kamulaştırılmamıştır. Sonuç:

• Malik, parselini kullanamaz, üzerine yapı yapamaz ve piyasa değerinde satamaz;
• İdare, parseli kamulaştırmaz ve bedel ödemez;
• Kısıtlama 1983'ten bu yana, yani 40 yılı aşkın süredir devam eder.

Anayasa'nın 35. maddesi mülkiyet hakkının ancak kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlanabileceğini öngörür; 13. madde ise sınırlamanın ölçülü olmasını ve hakkın özüne dokunmamasını şart koşar. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi de, Sporrong ve Lönnroth / İsveç kararından bu yana, mülkiyet üzerinde uzun süre bedelsiz devam eden kamulaştırma ve yapı yasaklarını kamu yararı ile bireyin hakları arasındaki adil dengeyi bozduğu gerekçesiyle Ek 1 No'lu Protokol'ün 1. maddesine aykırı bulmaktadır. Koruma amacı meşrudur; sorun, bu amacın bedelinin onlarca yıl boyunca yalnızca maliklere yüklenmesidir.

Anayasa Mahkemesi, Boğaziçi Kanunu'na ilişkin 28.6.1989 tarihli ve E.1988/61, K.1989/28 sayılı kararında korumanın Anayasa'daki tarih, kültür ve tabiat varlıklarını koruma ödevine dayandığını vurgulamıştır. Bu, kısıtlamanın amacını meşrulaştırır; ancak bedelsiz ve süresiz bir kısıtlamanın ölçülülüğü ayrı bir sorudur.

2018 sonrası gelişmeler

İmar barışı ve Anayasa Mahkemesi

2018'de imar barışı olarak bilinen yapı kayıt belgesi uygulaması başladığında, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi kapsam dışındaydı. 7159 sayılı Kanun'la (27.12.2018) bu istisna daraltılmak istendi; ancak Anayasa Mahkemesi 24.9.2020 tarihli ve E.2019/21, K.2020/51 sayılı kararıyla ilgili düzenlemeyi iptal etti. İkincil kaynaklarda aktarılan Danıştay 6. Dairesi kararlarına göre bu iki bölgede alınmış yapı kayıt belgeleri hak doğurmaz; geri görünüm ve etkilenme bölgelerindeki belgeler ise kural olarak geçerliliğini korur. Belgeniz varsa, hangi bölgede olduğunuzu ve belgenin iptal veya yıkım işlemine konu olup olmadığını mutlaka kontrol edin.

Riskli yapı ve kentsel dönüşüm

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti, Boğaziçi Kanunu'nun yapılaşma sınırlarını kaldırmaz. İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin riskli yapılara ilişkin plan notu da sahil şeridi ve öngörünüm bölgesini kapsam dışında tutar. Riskli bulunan bir binanın yerine aynı büyüklükte yeni bina yapılabileceği beklentisi, Boğaziçi'nde çoğu zaman karşılanmaz.

Malik olarak ne yapabilirsiniz?

1. Bölgeyi ve plan durumunu belgeleyin: İmar durumu belgesi, plan notları ve parselin hangi Boğaziçi bölgesinde olduğu yazılı olarak alınmalıdır.
2. Yapının hukuki geçmişini çıkarın: İlk ruhsat, iskân, 1983 öncesi kayıtlar, af başvuruları ve varsa yapı kayıt belgesi. Yeniden yapım talebinde bu belgeler belirleyicidir.
3. Tescil durumunu kontrol edin: Taşınmaz tescilli mi, koruma bölge kurulu hangi kararları almış?
4. Reddedilen her başvuruya karşı süreyi kaçırmayın: Yeniden yapım, onarım veya ruhsat talebinin reddine karşı tebliğden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.
5. Bedel yolunu ayrıca değerlendirin: Parsel plan kararıyla yeşil alana ayrılmış ve kamulaştırılmıyorsa kamulaştırmasız el atma yolu gündeme gelebilir. Boğaziçi'nde kısıtlamanın plandan mı yoksa doğrudan Kanun'dan mı kaynaklandığı, hangi yolun açık olduğunu etkiler ve tartışmalıdır.
6. Bireysel başvuru: İç hukuk yolları tükendiğinde, mülkiyet hakkı ihlali iddiasıyla Anayasa Mahkemesi'ne bireysel başvuru, ardından Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi'ne başvuru mümkündür. Süreler kısadır; Anayasa Mahkemesi için kesin kararın öğrenilmesinden itibaren 30 gün.

Çözüm önerisi: sit derecelendirmesi ve bedel mekanizması

Kitapta önerilen yaklaşım, Boğaziçi alanının sit türü ve derecesinin bölgesel olarak yeniden belirlenmesidir. Böylece korunması gerçekten zorunlu alanlarda kısıtlama sürer ve bedeli kamulaştırma veya takasla ödenir; diğer alanlarda ise yasal yapıların mevcut durumlarına uygun olarak yenilenmesine izin verilir. Bu, hem koruma amacını hem de mülkiyet hakkını gözeten bir denge olur.

Dayanaklar ve kaynaklar

• Nusret İlker Çolak, Boğaziçi'nde Koruma Planlama ve İmar Uygulamaları, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul
• 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu (m.2, 6, 7, 15, 16; geçici 5, 6, 8)
• Anayasa m.13, 35, 63; AİHS Ek 1 No'lu Protokol m.1
• Anayasa Mahkemesi, 28.6.1989, E.1988/61, K.1989/28; 24.9.2020, E.2019/21, K.2020/51
• Danıştay 6. Dairesi, 9.3.2022, E.2018/5255, K.2022/2870; 25.5.2022, E.2020/6963, K.2022/6156; 9.11.2022, E.2020/9552, K.2022/9367 (ikincil kaynaklardan)
• AİHM, Sporrong ve Lönnroth / İsveç, 23.9.1982

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat ve içtihat değişebilir; dava süreleri hak düşürücüdür. Somut durumunuz için bir avukata danışın. Son güncelleme: 8 Kasım 2026.

Paylaş LinkedIn WhatsApp E-mail