Kaçak yapılaşma ceza davalarında savunma stratejileri

Bu yazı, yaptırım sürecini anlatan yıkım kararı ve imar para cezası rehberimizin devamıdır ve savunma tarafına odaklanır. Yargıtay ve Danıştay kararlarına ilişkin tespitlerde, hukuk danışmanımız Prof. Dr. Nusret İlker Çolak'ın Boğaziçi'nde Koruma Planlama ve İmar Uygulamaları adlı eserinin idari ve cezai yaptırımlar bölümünden yararlanılmıştır.

Bir fiil, iki ayrı yargı yolu

İmar para cezalarına karşı yargı yolunun idari yargı olduğunu Anayasa Mahkemesi 1997'de kabul etmiştir. Ceza davası ise idari davadan bağımsız ilerler; idare mahkemesinde kazanmak ceza davasını kendiliğinden sona erdirmez, tersi de geçerlidir. Bu nedenle iki dosyada aynı teknik verilerin, özellikle yapım tarihinin ve yapının niteliğinin tutarlı biçimde savunulması gerekir.

Önce beş soruyu yanıtlayın

1. İmalat bina mı? TCK m.184/1 yalnızca "bina" yapmayı cezalandırır. İmar Kanunu m.5'e göre bina, kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebileceği yapıdır. Bahçe duvarı, istinat duvarı, açık havuz veya su kuyusu yapıdır ama bina değildir.
2. Yapı nerede? TCK m.184 kural olarak yalnızca belediye sınırları içinde veya özel imar rejimine tabi yerlerde uygulanır (m.184/4). Yargıtay, Boğaziçi alanı, sit alanları, kıyı ve turizm alanları gibi yerleri özel imar rejimine tabi saymaktadır.
3. Ne zaman yapıldı? TCK m.184, 12 Ekim 2004'ten sonra işlenen fiillere uygulanır. Yapım tarihi ayrıca zamanaşımı bakımından da belirleyicidir.
4. Kim yaptı veya yaptırdı? Hem ceza hem para cezası, yapıyı yapan veya yaptırana yöneliktir. Yapıyı sonradan satın alan, kiracı veya muvafakati olmayan kat maliki aynı konumda değildir.
5. Ruhsata bağlanabilir mi? İmar planı ve mevzuat ruhsata izin veriyorsa, en etkili strateji çoğu zaman yapıyı yasal hâle getirmektir.

İmar para cezasına karşı savunma

Usul ve şekil

• Yapı tatil tutanağı somut olmalı: Aykırılığın niteliği, metrekaresi, yerleşme ve çevreye etkisi ile can ve mal güvenliğini tehdit edip etmediği somut olarak yazılmalıdır. Danıştay, onlarca parsel için düzenlenmiş tek ve genel bir tutanağı şekil yönünden hukuka aykırı bulmuştur (Danıştay İDDK, 24.1.2019, E.2017/4088, K.2019/166).
• Yetkili organ: Ceza belediye ve mücavir alan içinde belediye encümenince, dışında il encümenince verilmelidir.
• Doğru tarihteki tarife: Ceza, encümen kararının değil, aykırılığın tespit edildiği tarihteki birim bedellerle hesaplanmalıdır (Danıştay 6. Dairesi, 25.12.2006, E.2005/27, K.2006/6616).
• Maktu cezada bir aylık süre: m.42/3 kapsamındaki maktu ceza için tespitten itibaren tanınan bir aylık süre beklenmeden verilen ceza iptal edilir (Danıştay 14. Dairesi, 16.6.2016, E.2014/8675, K.2016/5013).
• On iş günü kuralı: Kanun, encümen kararının tespitten itibaren on iş günü içinde alınmasını öngörür. Çolak'ın eserinde bu sürenin geçmesiyle ceza verme yetkisinin düştüğü savunulur; ancak bazı istinaf kararları sürenin aşılmasını tek başına iptal sebebi saymamaktadır. Tartışmalı ama mutlaka ileri sürülmesi gereken bir itirazdır.

Esas

• Hesaplama: Yapı sınıfı ve grubu, aykırı alanın metrekaresi ve uygulanan artırım oranları tek tek kontrol edilmelidir. Artırım sebepleri ancak tartışmasız biçimde mevcutsa uygulanabilir. Aynı aykırılık için iki ayrı encümen kararıyla ceza verilmesi mükerrer cezalandırmadır.
• Sorumluluk: Kira sözleşmesiyle yasaklanmış olmasına rağmen kiracının yaptığı tadilat için malike ceza verilemez; muvafakati bulunmayan kat malikleri ortak alanda yapılan imalattan sorumlu tutulamaz; yapıyı yapan kişi öldüyse ceza mirasçılardan tahsil edilemez. Buna karşılık malik imalata rıza gösterdiyse sorumludur.
• Ruhsat gerektirmeyen işler: Sıva, boya, doğrama, döşeme ve tesisat onarımı gibi taşıyıcı sistemi etkilemeyen işler ruhsata tabi değildir (İmar Kanunu m.21). Bu tür işler için verilen ceza hukuka aykırıdır.
• Zamanaşımı: İmar para cezalarında Kabahatler Kanunu'nun soruşturma zamanaşımı uygulanır: ceza miktarına göre 3, 4 veya 5 yıl (m.20/2). Fiil aynı zamanda suç oluşturuyorsa suçun dava zamanaşımı uygulanır (m.20/5); TCK m.184 için bu süre 8 yıldır. Hangi sürenin işlediği, yapının nerede olduğuna ve bina niteliğine bağlıdır.

İlave ceza ve bir aylık giderme süresi

2020'de m.42'ye eklenen (ç) bendiyle, temel cezaya ek olarak aykırı alan ile parselin emlak vergisi asgari metrekare birim değeri üzerinden hesaplanan bir ilave para cezası getirilmiştir. Aykırılık, kararın tebliğinden itibaren bir ay içinde giderilirse bu ilave ceza tahsil edilmez. Anayasa Mahkemesi hükmü Anayasa'ya uygun bulmuştur (26.1.2022, E.2020/95, K.2022/3). Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, bu bir aylık süreye kararda yer verilmemesinin ilave cezayı hukuka aykırı hâle getirmediğine karar vermiştir (1.10.2025, E.2024/68, K.2025/61). Pratik sonuç: kararda yazmasa bile bir aylık süre işler; giderme imkânı varsa bu süre kaçırılmamalıdır.

Ceza davasında savunma (TCK m.184)

• Bina niteliği yok: Yargıtay, balkonun alüminyum doğrama ve camla kapatılmasını bina yapma saymamış ve beraat gerektiğine hükmetmiştir (Yargıtay 4. Ceza Dairesi, 1.6.2011, E.2009/3046, K.2011/7468). Bina olmayan imalatlar için TCK m.184 değil, varsa özel kanunlardaki hükümler uygulanır.
• Ruhsat gerekmeyen iş: Basit onarım niteliğindeki işler suç oluşturmaz; mahkemenin bunu bilirkişiyle somut olarak araştırması gerekir.
• Yapım tarihi: 12 Ekim 2004'ten önce tamamlanmış imalat için TCK m.184 uygulanamaz, ayrıca 8 yıllık dava zamanaşımı da yapım tarihinden itibaren işler. Yargıtay, yapım tarihinin hava fotoğrafları, eski haritalar, elektrik ve su abonelik tarihleri, numarataj ve emlak vergisi kayıtları ile komşu tanıklar dinlenerek "kuşkuya yer bırakmayacak biçimde" belirlenmesini istemektedir (Yargıtay 4. Ceza Dairesi, 20.10.2014, E.2013/23832, K.2014/29546). Bu belgeleri savunma tarafı da toplayıp sunmalıdır.
• Fail değilsiniz: Ceza "yapan veya yaptıran" kişiye yöneliktir. Binayı hazır satın alan veya kiracı olarak oturan kişi bu suçtan sorumlu değildir.
• Bağımsız bilirkişi: Davaya katılan belediyede görev yapan bir kamu görevlisinin bilirkişi olarak atanması CMK m.64/3'e aykırıdır ve Yargıtay bunu bozma sebebi saymıştır (Yargıtay 7. Ceza Dairesi, 1.2.2012, E.2011/7534, K.2012/958).
• Doğru suç tipi: Tescilli kültür varlığında veya sit alanında, 2863 sayılı Kanun'un 65. maddesi daha ağır ceza öngördüğü için uygulanabilir; Boğaziçi alanında ise bina olmayan imalatlar 2960 sayılı Kanun'a göre değerlendirilir. Nitelendirme hatası hem cezayı hem zamanaşımını değiştirir.

En güçlü araç: yapıyı yasal hâle getirmek

TCK m.184/5'e göre kişi, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yaptığı ya da yaptırdığı binayı imar planına ve ruhsatına uygun hâle getirirse kamu davası açılmaz, açılmış dava düşer, verilmiş mahkûmiyet bütün sonuçlarıyla ortadan kalkar. Bu, hüküm kesinleşmiş olsa bile işleyen, ceza hukukunda istisnai derecede geniş bir imkândır.

• Ruhsata bağlama: Plan ve mevzuat izin veriyorsa tadilat projesiyle ruhsat alınması.
• Aykırı kısmı kaldırma: Ruhsat mümkün değilse aykırı kısmın yıkılarak eski hâle getirilmesi.
• İdare yıktıysa: Yargıtay, idarenin yıktığı yapıda yıkım masraflarının sanık tarafından ödenmesi hâlinde düşme kararı verilmesi gerektiğini kabul etmektedir (Yargıtay 4. Ceza Dairesi, 23.2.2011, E.2009/1388, K.2011/2394; 27.10.2014, E.2013/34917, K.2014/30435). Masrafın ödendiğini belgeleyin.

Aynı adım idari tarafta da sonuç doğurur: yıkım kararını konusuz bırakabilir ve bir ay içinde yapılırsa ilave para cezasının tahsilini engeller. Temel imar para cezası ise ruhsata bağlama ile ortadan kalkmaz.

Mahkûmiyet riskini azaltan imkânlar

TCK m.184/1'in alt sınırı 1 yıl hapistir. Alt sınırdan veya indirimle bu sınırın altında verilen cezalar, genel hükümlere göre adli para cezasına çevrilebilir (TCK m.50); 2 yıla kadar hapis cezaları ertelenebilir (TCK m.51) veya hükmün açıklanması geri bırakılabilir (CMK m.231). Bu kurumların uygulanmasında sanığın sabıkası, yargılama sürecindeki tutumu ve zararı giderip gidermediği belirleyicidir.

Ödeme, iade ve yapılandırma

• Ödemek kabul değildir: İmar para cezasını ödemek dava hakkını ortadan kaldırmaz ve yapıyı yasal hâle getirmez. Haciz riskine karşı ödeyip dava açmak mümkündür.
• Mahkûmiyette iade: Tahsil edilen imar para cezası, aynı fiil nedeniyle TCK m.184'ten mahkûm olan kişiye faizsiz olarak iade edilir (İmar Kanunu m.42). Danıştay, hapis cezası ertelenmiş olsa bile mahkûmiyet bulunduğu için iadenin gerektiğine hükmetmiştir. İade için mahkûmiyetin kesinleşmiş olması gerekir.
• Yapılandırma: Zaman zaman çıkan yapılandırma kanunları (örneğin 2023'teki 7440 sayılı Kanun) imar para cezalarını da kapsamıştır. Şu an yürürlükte genel bir yapılandırma yoktur; çıkacağı varsayımıyla dava süresi kaçırılmamalıdır.

En sık yapılan hatalar

• Yalnızca para cezasına dava açıp yıkım kararını veya ceza soruşturmasını takip etmemek
• İdari davada ve ceza davasında yapım tarihi konusunda çelişkili beyanda bulunmak
• Belediye bilirkişi raporuna itiraz etmemek, bağımsız bilirkişi ve keşif istememek
• Ruhsata bağlama imkânını araştırmadan savunmayı yalnızca usul itirazlarına dayandırmak
• Yurt dışındayken e-Devlet tebligatlarını takip etmeyip 60 günlük süreyi kaçırmak

Dayanaklar ve kaynaklar

• Nusret İlker Çolak, Boğaziçi'nde Koruma Planlama ve İmar Uygulamaları, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul (idari ve cezai yaptırımlar bölümü)
• Serhat Bayraktutan, "Yargıtay Kararları Işığında İmar Kirliliğine Neden Olma Suçu", Yargıtay Dergisi, C.38, S.3, Temmuz 2012
• 3194 sayılı İmar Kanunu m.5, 21, 32, 42; 5237 sayılı TCK m.44, 50, 51, 66, 184; 5326 sayılı Kabahatler Kanunu m.20; CMK m.64, 231
• Anayasa Mahkemesi, 15.5.1997, E.1996/72, K.1997/51; 26.1.2022, E.2020/95, K.2022/3
• Danıştay İDDK, 24.1.2019, E.2017/4088, K.2019/166; 1.10.2025, E.2024/68, K.2025/61
• Av. Gökhan Bilgin, "Yargı Kararlarıyla İmar Para Cezaları", Hukuki Haber, 25.8.2023; aynı yazar, 42/2-ç ve İDDK kararı üzerine, Hukuki Haber, 6.12.2025

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat ve içtihat değişebilir; dava süreleri hak düşürücüdür. Somut durumunuz için bir avukata danışın. Son güncelleme: 8 Kasım 2026.

Paylaş LinkedIn WhatsApp E-mail